-「2030 서울시 도시‧주거환경정비기본계획」손질… 30일(목) 주민공람, 9월 고시

- 사업성 보정계수, 현황용적률 인정 등으로 ‘사업성 개선’하여 안정적 주택공급

- 열린단지, 기반시설 입체‧복합화 등 통해 주거공간 대개조로 도시매력 극대화

- 시 “동력 부족한 사업장에 ‘숨통’ 기대… 주거안정 위해 제도 지속 발굴‧손질”

 서울시가 향후 5년간 정비사업의 방향성을 제시하는 기본계획을 손봤다. '15년 ‘2025 기본계획’ 수립 후 10여년 만으로, 그간 변화한 도시 여건․주택경기 등을 반영해 ‘주거 안정과 주거만족 실현 도시’를 목표로 한 새로운 방안이 담겼다.

 서울시가 사업성 부족으로 추진이 안 되거나 더딘 정비사업을 활성화하고 최신 사회․제도적 변화를 충분히 반영하기 위해 ｢2030 서울특별시 도시․주거환경정비기본계획(주거환경정비사업 부문)｣(이하 ‘기본계획’)을 재정비한다고 밝혔다. 5.30.(목) 주민공람을 시작으로 오는 9월 최종 고시될 예정이다.

 ‘2030 기본계획’은 주거지역을 대상으로 ▴주택정비형 재개발 ▴재건축 ▴주거환경개선사업의 기본방향을 제시하는 정비사업 부문 최상위 계획이다. 특히 지난 3월 내놓은 ‘재개발·재건축 사업지원’ 중 사업성 보정계수‧현황용적률 인정에 대한 적용방안도 새롭게 담겼다.

 '15년 11월 ‘2025 기본계획’ 재정비 후 '21년 9월(1차), '24년 2월(2차) 두 차례 변경을 거쳐 각종 여건 변화를 반영, 올해 새롭게 수립됐다.

 시는 당초 보존 중심이었던 ‘2025 기본계획’을 전환, ①정비사업 활성화를 통한 안정적 주택공급 ②도시 매력을 높이기 위한 주거공간 대개조라는 두 가지 목표에 초점을 두고 계획을 수립했다.

 ‘2025 기본계획’이 경직된 용적률․높이 계획, 정비사업 대상지 축소로 최근 주택경기 변화와 2040 서울도시기본계획의 보행일상권․녹지생태도심 등을 능동적으로 담아내기 어려웠던 점이 보다 유연하게 개선됐다.

<사업성 보정계수, 현황용적률 인정 등으로 ‘사업성 개선’해 안정적인 주택공급>

 첫째로, 사업성 개선을 통한 안정적인 주택공급을 위해 사업성 보정계수 도입, 현황용적률 인정, 1․2종일반주거지역 및 준공업지역 등의 용적률 기준을 완화하고 공공기여율 등도 합리적으로 개편했다.

 ‘사업성 보정계수’는 단지 또는 지역 간 사업성 편차를 줄이고 사업성을 높여주기 위해 지가뿐 아니라 단지 규모․세대밀도 등을 고려해 ‘허용용적률’에 보정계수를 최대 2.0까지 적용(재개발은 지가만 고려)해 주는 제도다. 시는 현재 20% 수준인 ‘허용용적률 인센티브 범위’를 최대 40%까지 늘려 사업성을 보전해 줄 계획이다.

 사업성에 직결되는 ‘분양가격’이 지가에 비례함을 고려하여 지가가 낮을수록 보정계수가 높게 산정, 사업성을 높여주는 것이다. 재건축의 경우에는 지가가 낮을수록, 단지 면적이 작을수록, 단위면적당 기존 세대수가 많을수록 높게 산정된다.

 예컨대 ‘기준용적률 210%에 허용용적률 20%’인 3종 지역에 최대 2.0을 적용하면 허용용적률이 40%로 올라 분양주택이 최대 10%p(분양 275%․임대 25%→ 분양 285%․임대 15%) 늘어나 사업성 개선을 기대할 수 있다.

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